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Guide — 9 min de lecture
Les 30 premiers jours de diffusion décident de la vente : préparer le bien, estimer au prix du marché (pas au prix du rêve), diffuser correctement et filtrer les visites — la méthode complète, chiffrée.
La préparation rapporte plus que la publicité : un bien rangé, repeint et documenté se vend 5 – 15 % plus cher et 1 – 2 mois plus vite. L'ordre des priorités n'est pas celui qu'on croit : les documents d'abord (TF à jour, quittances, plans), puis les 3 travaux à fort retour (peinture neutre, cuisine/sanitaires fonctionnels, éclairage), puis le rangement et la lumière pour les photos.
| Préparation | Coût indicatif | Retour sur le prix | Priorité |
|---|---|---|---|
| Dossier de documents complet (TF, quittances, plans) | 0 – 50 000 FCFA (extraits) | +3 – 8 % sur le prix | 1 — avant tout |
| Peinture fraîche (intérieur neutre) | 300 000 – 900 000 FCFA | +5 – 10 % | 2 |
| Cuisine et sanitaires fonctionnels | 500 000 – 2 000 000 FCFA | +5 – 15 % | 2 |
| Éclairage et rangement (photos) | 50 000 – 200 000 FCFA | photos 2× plus vues | 3 |
| Jardin / façade nettoyés | 50 000 – 300 000 FCFA | première impression | 3 |
| Réparations lourdes (toiture, fissures) | selon devis | à prix assumé ou travaux | selon cas |
Retours observés sur le marché dakarois 2026 — un vendeur avisé investit 10 – 20 % du gain espéré, pas plus.
La règle la plus contre-intuitive du secteur : le prix de lancement décide du prix final. Un bien lancé au prix du marché reçoit ses meilleures offres dans les 30 premiers jours (les acheteurs surveillent les nouveautés) ; un bien lancé 10 – 20 % au-dessus voit ses contacts s'effondrer après 3 semaines, puis se vend souvent SOUS le prix juste après des mois d'attente. L'estimation comparée (5 – 10 comparables closés) est l'outil qui fixe ce prix — pas le prix du voisin « qui dit ».
| Stratégie de lancement | Résultat observé | Délai | Verdict |
|---|---|---|---|
| Prix du marché (estimation comparée) | Visites nombreuses, offres proches du prix | 1 – 3 mois | recommandé |
| Prix −5 % (stratégie d'appel) | Visites très nombreuses, parfois surenchère | 2 – 6 semaines | si vente rapide prioritaire |
| Prix +10 % « pour voir » | 3 – 4 semaines de contacts, puis silence | 6 – 12 mois | coûteux au final |
| Prix +20 % « je baisserai après » | Annonce morte, re-diffusion avec réputation de « problème » | 12 mois+ | à éviter |
L'estimation comparée (50 000 – 250 000 FCFA, remise si mandat) fixe le prix de lancement objectif.
TF/dahir, plans, quittances, dernier bail — la liste exacte est fournie par l'agence à l'estimation.
Visite technique + comparables closés : prix conseillé ET fourchette de négociation écrite.
Les 2 – 3 travaux à fort retour (peinture, sanitaires, éclairage) avant les photos — pas après.
Commission (5 – 10 %), durée (3 – 6 mois), photos professionnelles, diffusion multicanale — tout signé avant la mise en ligne.
Compte-rendus après chaque visite ; si le marché parle (visites sans offre), ajustement de prix discuté avec vous — jamais imposé.
Bien juste estimé et préparé : 1 – 3 mois (villas/apparts bien placés), 2 – 6 mois pour les biens atypiques. Au-delà de 6 mois, le prix est généralement le problème.
Le simple (non exclusif) est l'usage dakarois ; l'exclusif se justifie quand l'agence investit (photos pro, diffusion renforcée) pour une durée plus courte — tout s'écrit au mandat.
Oui — mais comptez le temps (photos, visites, négociation), les risques (qualifier les acheteurs, sécuriser le paiement) et le risque de prix mal calibré. La commission (5 – 10 %) s'échange contre ce travail et ce filet de sécurité.
La commission d'agence (5 – 10 %, payable à la signature) et, s'il en reste, son crédit immobilier en cours (mainlevée chez le notaire). Les frais d'acquisition (≈ 10 %) sont à la charge de l'acheteur.
Prévoyez l'attestation du syndic (charges à jour, aucun impayé), le règlement de copropriété et les PV d'assemblées : c'est le premier document que l'acquéreur demandera.
Estimation sous 3 jours, mandat écrit, photos professionnelles.