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Guide — 12 min de lecture
Du premier contact au TF à votre nom : les étapes réelles d'un achat à Dakar, les documents qui protègent, les frais complets (≈ 10 % au-delà du prix) et les 3 pièges fonciers qui coûtent le plus cher.
Le parcours type tient en 7 étapes, de 1 à 4 mois selon le bien et les documents. La règle d'or : aucune somme significative avant le notaire — le dépôt se verse chez lui, contre promesse écrite.
| Étape | Contenu | Délai type | Coût |
|---|---|---|---|
| 1. Définition du besoin | Budget réel (fonds + crédit), quartier, type, échéance | 1 semaine | gratuit |
| 2. Recherche et sélection | Biens aux documents vérifiés, visites avec agent | 2 – 8 semaines | gratuit pour l'acheteur |
| 3. Vérification des documents | Extrait de TF/dahir, ardoises, situation du vendeur | 3 – 10 jours | 15 000 – 50 000 FCFA |
| 4. Négociation et promesse | Prix, délais, conditions — promesse écrite chez le notaire | 1 – 2 semaines | dépôt 5 – 10 % |
| 5. Bornage (terrain/villa) | Géomètre agréé, matérialisation de l'emprise | 1 – 3 semaines | 150 000 – 400 000 FCFA |
| 6. Acte de vente | Signature chez le notaire, paiement du solde | 2 – 6 semaines après promesse | ≈ 10 % du prix (droits + notaire) |
| 7. Mutation et remise des clés | TF à votre nom, relevé des compteurs, remise des clés | 1 – 3 mois | mutation incluse dans les frais |
Durée totale type : 1 – 4 mois selon les documents ; un bien avec TF individuel et sans locataire va le plus vite.
À Dakar, le prix ne fait pas la sécurité du bien — les documents, si. Voici les trois vérifications qui séparent un achat serein d'un litige de 5 ans.
| Document | Ce qu'il prouve | Où le vérifier | Risque s'il manque |
|---|---|---|---|
| Titre foncier (TF) individuel | Propriété reconnue par l'État, bornée | Conservation Foncière (extrait) | Litige de propriété, double vente |
| Dahir (avec usage confirmé) | Droit d'usage coutumier, en évolution vers TF | Mairie + Conservation Foncière | Expropriation possible, blocage de construction |
| Bornage par géomètre agréé | Emprise réelle et matérialisée | Géomètre (attestation) | Empiètement du voisin, surfaces contestées |
| Quittances SENELEC/ONS | Aucune ardoise sur le bien | Agences SENELEC/ONS | Ardoises transférées à l'acheteur |
| Autorisation de copropriété | Règlement, charges, syndic | Syndic / promoteur | Charges surprises, travaux non votés |
Un bien « moins cher mais sans TF » coûte presque toujours plus cher au final — régularisation, procédures, temps perdu.
Prix + ≈ 10 % de frais + meubles/travaux éventuels. Votre pouvoir d'achat réel dépend de ce total, pas du prix d'annonce.
TF ? ardoises ? compteurs individuels ? charges ? locataire en place ? — l'agent répond avant la visite.
Extrait TF, situation du vendeur, bornage : la promesse de vente se signe une fois les documents propres.
Dépôt 5 – 10 %, délai de désistement, conditions suspensives (crédit) écrites noir sur blanc.
Solde chez le notaire, TF muté à votre nom, relevé des compteurs, remise des clés avec état des lieux.
Ajoutez ≈ 10 % au prix affiché (droits d'enregistrement, notaire, publicité foncière) + bornage éventuel (150 000 – 400 000 FCFA) + frais de dossier bancaire si crédit. Un bien à 100 M coûte réellement ≈ 110 M.
Oui, à conditions : usage du dahir vérifié en mairie, évolution vers TF engagée, prix ajusté au risque, notaire impliqué. Beaucoup de quartiers fonctionnent ainsi — mais c'est plus long et plus technique.
Oui, la propriété immobilière est ouverte aux étrangers (TF à leur nom), sans zone réservée générale. Certaines zones frontalières ont des règles spécifiques — le notaire confirme.
Typiquement 2 – 6 semaines si les documents sont prêts ; plus si mutation dahir, levée d'hypothèque ou crédit à finaliser. Le délai s'écrit dans la promesse.
Le neuf (programmes avec garanties) simplifie les documents mais coûte 10 – 30 % de plus au m² ; l'ancien bien placé se négocie mais exige la vérification complète. Comparez sur le catalogue.
Budget et quartier : propositions vérifiées sous 24 h ouvrées.